10 月中旬以来，塞浦路斯有两件事和在塞华人的钱包直接相关：一是政府 9 月底宣布的约 7000 万欧元生活成本纾困方案陆续落地，面包、牛奶、咖啡等主食改为零增值税，取暖油消费税从 10 月 23 日起下调；二是议会内政委员会再次推动收紧外国人（尤其是非欧盟买家）购置房产的规则，这次还要把公司、基金等间接持有方式一并纳入审查。本文把这两件事讲清楚：规则怎么运作、2026 年 10 月的最新进展，以及对华人家庭和买房者意味着什么。
一、生活成本纾困方案：哪些东西变便宜了
据《塞浦路斯邮报》（Cyprus Mail）9 月 30 日报道，内阁批准了一揽子共七项措施、预计成本约 7000 万欧元的纾困方案。背景是今年中东局势推高国际油价，塞浦路斯燃油、电费和食品价格持续承压。方案主要内容如下：
- 主食零增值税扩围：冷冻或冷藏的牛肉、猪肉、羊肉自 2026 年 10 月 1 日起零增值税；新鲜及冷冻面包、鲜奶、炼乳和植物奶、咖啡豆与咖啡粉、糖、婴儿食品自 10 月 12 日起零增值税，均执行到 2027 年 5 月 31 日。
- 原有零税率商品延长：新鲜水果蔬菜、婴儿奶粉、婴儿纸尿裤、成人失禁用品和女性卫生用品的零增值税延长至 2027 年全年。
- 取暖油消费税下调：由每升 7.4 欧分降至 2.1 欧分（欧盟允许的最低水平），每升少 5.3 欧分（含增值税约 6.39 欧分）。（减税额两种口径分别来自 Cyprus Mail（不含增值税）与 philenews（含增值税）的报道，请读者以塞浦路斯税务部门最新公布为准。）
- 家用光伏增值税：购买和安装住宅光伏系统的增值税由 19% 降到 9%，自相关法令公布起生效。
- 电费补贴延长：弱势家庭（电价代码 08）的电费上涨部分全额补贴延长至 2027 年底，约 2.33 万户受益；低压商业用户（代码 10）最高 85% 的补贴也延长至 2027 年底。
- 一次性补助：领取公共救助的约 5.35 万名弱势人群可获一次性 200 欧元；山区居民按海拔获得 175–260 欧元补贴。
需要注意的是，外卖咖啡、薯片、糖果和糕点仍按原税率征收，香肠、鸡块、sheftalia（塞浦路斯烤肉肠）等加工肉制品也维持原有的优惠税率，不是零税率。
取暖油减税提前生效
取暖油减税原定 11 月 1 日起实施。据 Cyprus Mail 10 月 22 日报道，议会当天表决通过，并把生效日提前到 10 月 23 日，执行至 2027 年 4 月 30 日，政府估计减少税收约 520 万欧元。有议员估算，取暖油价格将从每吨约 1650 欧元降到 1600 欧元左右，但仍远高于今年 3 月约 950 欧元的水平。
车用燃油方面，财政部长表示燃油税已降至欧盟规则允许的最低水平，政府正向欧盟申请进一步降税的例外许可，目前的政策目标是“稳住价格，而不是大幅下降”。所以加油站价格短期内不要期待明显回落。
对华人家庭意味着什么
- 在超市购买面包、牛奶、咖啡粉、肉类等，小票上应能看到 0% 增值税；如价格未相应下降，可向消费者保护部门（Consumer Protection Service）反映。据政府初步评估，部分必需品价格已下降约 5%。
- 山区（如特罗多斯一带）住户冬季用取暖油较多，10 月 23 日以后加油更划算；如果还没订冬季用油，可以比较几家供应商的报价。
- 考虑在自住房装光伏的家庭，增值税从 19% 降到 9% 是实打实的节省；政府另已将住宅光伏补贴改为最高 1 万欧元的税收抵免，具体条件以税务局公布为准。
- 领取一次性补助和电费补贴通常需要满足社会福利登记条件，持临时居留的非欧盟居民一般不在其列，以社会福利部门审核为准。
二、外国人买房规则可能再收紧
塞浦路斯现行法律下，欧盟公民买房与本国人基本相同；非欧盟买家（包括中国公民）购置不动产则需依照外国人购置不动产相关法律办理许可，按传统做法通常可购买一处自住住宅。近两年，非欧盟买家在利马索尔、帕福斯、拉纳卡的大量购地引发社会争议，议会各党提出了多份修法草案。（“通常可购一处住宅”是根据 Cyprus Mail、Fast Forward 等媒体报道整理的通行做法概括，未逐条引用法条，具体请以土地局规定及律师意见为准。）
今年以来的进展
- 2026 年 1 月：据 Fast Forward 报道，议会内政委员会审议四份提案，内容包括非欧盟买家限购一套公寓或独栋住宅、禁止外国人购买林地和农地、禁止购买停火线附近或关键基础设施附近的房产、封堵通过外资控股公司间接购房等。塞浦路斯律师公会当时提醒，部分条款在合宪性、比例原则和法律确定性上存在问题。
- 2026 年 4–5 月：据 Cyprus Mail 报道，整合版草案已在 4 月准备好，但因 5 月议会选举而中断。
- 2026 年 9 月 3 日：内政部长表示政府准备在新法中加入多项工具，包括在农业用地等特定区域禁止外国人购地、在停火线和关键基础设施附近禁止购地，以及按地块面积和住宅面积设限，并建立有效的审查机制。
- 2026 年 10 月 22 日：内政委员会再次讨论，多名议员认为只管个人买家不够，必须把公司、基金等法人结构纳入，并关注未公开的买卖合同和通过中间人代持的问题。委员会主席表示讨论预计约两周后（11 月初）恢复，希望在 2026 年底前完成立法程序；也有议员提醒不要做“一刀切”禁令，以免影响投资。（以上进展来自 Cyprus Mail 截至 2026 年 10 月 22 日的报道，法案尚未通过，条款和时间表可能变化，请以议会最终通过的法律为准。）
华人买家现在该怎么做
- 新规尚未通过，具体条款仍会变化。目前没有生效日期，不要轻信“马上禁购”或“赶末班车”之类的营销说法。
- 已签约未过户的买家，请律师确认购房许可申请进度，并在合同中明确如因法律变化无法取得许可时的退款条款。
- 通过公司持有房产的方案（尤其是外资控股的塞浦路斯公司）是这次修法的重点关注对象，今后可能需要更严格的审查，规划前务必咨询本地律师。
- 购买大块土地、农地或靠近停火线区域的物业风险最高，建议暂缓。
- 以 30 万欧元买房申请永居的家庭，目前的永居规则未因此次讨论改变；永居条件详见本站另一篇指南。
另提醒：岛屿北部地区的房产存在复杂的产权争议，即便不受上述法案影响，也请在购买前充分了解产权风险。
三、其他值得留意的动态
- 养老金改革：劳工部长 10 月 22 日表示改革已进入最后阶段，将提交内阁再送议会审议，社会伙伴之间仍有分歧，结果待定。
- 电费：能源部门预计下一个两个月账单周期电费仍会上涨，降价要依赖储能和可再生能源；居民电费增值税已从 19% 降至 5%。
本文信息截至 2026 年 10 月 25 日，税率和措施以塞浦路斯税务局及政府正式公告为准。
本文信息整理自文末所列官方网站与媒体报道，截至 2026 年 10 月。政策、价格和日期可能随时调整，请读者在办理前自行向官方渠道确认最新情况。
参考来源
- Cyprus Mail：Heating oil tax slashed as part of €70m cost of living package（2026-09-30）
- Cyprus Mail：Zero VAT extended to food staples（2026-10-02）
- Cyprus Mail：House passes reduced tax on heating fuel（2026-10-22）
- Cyprus Mail：Do not expect sharp reductions in fuel prices（2026-10-20）
- Fiscal Requirements：Cyprus expands zero VAT to bread, milk, coffee, meat
- Cyprus Mail：Government moves to restrict foreign property purchases（2026-09-03）
- Cyprus Mail：MPs push for tighter rules on foreign property purchases（2026-10-22）
- Fast Forward：Cyprus moves to curb foreign property buying（2026-01-15）
- Cyprus News Summary：22 October 2026（RIK 晚间新闻摘要）