在塞浦路斯开公司、做跨境电商、开餐厅，或者买一套新房，都绕不开增值税（VAT）。塞浦路斯的标准税率是 19%，另有 9%、5%、3% 的优惠税率和 0% 零税率；营业额超过 15,600 欧元就必须登记。2026 年税改没有动增值税税率，但新房 5% 优惠税率的过渡期在 6 月结束、9 月又有两项房地产新规生效，民生商品零税率也在 10 月扩围。本文按塞浦路斯税务局和普华永道税务摘要（2026 年 8 月更新）整理，帮你一次理清。
一、增值税税率一览（截至 2026 年 10 月）
塞浦路斯自 2014 年 1 月 13 日起执行 19% 标准税率和 5%、9% 两档优惠税率（税务局税率历史表），2023 年 7 月起增设 3% 超低税率。
- 19% 标准税率：大多数商品和服务，包括大部分专业服务、电子产品、服装、超出优惠范围的新房面积等。
- 9%：酒店住宿、餐厅和餐饮服务、部分本地客运、养老院服务，以及部分电力供应。
- 5%：食品、药品等多类商品服务，符合条件的自住新房，以及旧房翻新维修（有条件）。
- 3%：2023 年 7 月 21 日起适用于垃圾收集处理、污水服务、书籍报刊等部分文化商品、残障人士用品等。
- 0% 零税率：出口到欧盟以外的商品、合资格的船舶和航空器相关供应；另有一批民生商品按临时法令适用零税率（见下文）。
- 免税（不同于零税率）：住宅出租、金融保险、教育、医疗、邮政和慈善。免税项目一般不能抵扣进项税，这一点开公司时要注意。
2026 年民生商品零税率
- 面包、牛奶、鸡蛋、婴儿食品、纸尿裤、女性卫生用品等基本商品的零税率已延续至 2026 年 12 月 31 日，并在 9 月底的纾困方案中宣布延长至 2027 年底。
- 2026 年 10 月起扩围：牛羊猪肉（10 月 1 日起）以及面包、牛奶、咖啡、糖、婴儿食品（10 月 12 日起）零税率执行至 2027 年 5 月 31 日。
- 居民用电增值税已临时从 19% 降至 5%；住宅光伏系统购买安装的增值税降为 9%。
零售和餐饮商户要及时更新收银系统税率，否则可能多收或少缴税款。
二、谁必须登记增值税
- 强制登记：过去 12 个月应税营业额超过 15,600 欧元，或有理由预计未来 30 天内就会超过。
- 欧盟内采购：一个日历年从其他欧盟国家采购商品超过 10,251.61 欧元需登记。
- 向其他欧盟国家提供商品或特定服务：无门槛，有业务即需登记。
- 非本地设立的企业：在塞有应税业务的外国企业原则上从第一笔交易起就要登记（只做零税率业务并获豁免的除外）。
- 自愿登记：营业额低于门槛也可申请，好处是可以抵扣开办阶段的进项税。
- 跨境电商、数字服务：面向其他欧盟国家消费者的远程销售和电子服务，全欧盟合计超过 10,000 欧元后适用目的地国税率，可通过 OSS 一站式申报。
逾期登记会被罚款，据 Zeno Legal 等律所资料为每延迟一个月 85 欧元。（此金额未在税务局页面直接核到，请以塞浦路斯税务局最新规定为准。）
三、申报周期与缴款
- 按季度申报：一般纳税人每季度在线提交增值税申报表（VAT4），经税务局批准可改为其他周期。
- 截止日：申报和缴款都在季度结束后第二个月的 10 日前完成。例如 1–3 月的税款，5 月 10 日前申报缴纳。
- VIES 报表：有欧盟内 B2B 商品或服务供应的，每月 15 日前提交上月 VIES 汇总表。
- 留抵退税：进项大于销项的，可申请退税或结转；如果有未提交的所得税申报，退税可能被暂停。
常见罚则（据 Zeno Legal 等律所资料整理，以税务局最新规定为准）：逾期申报每期 100 欧元；逾期缴款加征 10% 附加费并计息；逾期提交 VIES 每月 50 欧元。
四、新房 5% 优惠税率：条件详解
这是买房者最关心的一项。现行规则依据 2023 年第 42(I) 号法律，主要条件如下：
- 用途：购买或自建的新房必须用作申请人在塞浦路斯的主要和永久住所；
- 申请人：年满 18 岁的个人，欧盟和非欧盟国籍均可，申请时不要求已有居留许可；公司等法人不适用；
- 面积和金额：5% 只适用于前 130 平方米可建面积、且房产价值在前 35 万欧元以内的部分；同时交易总价不超过 47.5 万欧元、总可建面积不超过 190 平方米。超出部分按 19%；超过任一总上限的，全部按 19%；
- 面积口径：以规划许可上的可建面积为准，不是宣传册上的“覆盖面积”；
- 居住年限：必须作为主要住所使用 10 年。提前出售或出租，须在 30 天内通知税务专员并补缴剩余年限对应的税差（死亡或转给符合条件的成年子女除外）；
- 特殊群体：残障人士可就前 190 平方米适用 5%；四个及以上子女的家庭，第三个孩子之后每多一个孩子总面积上限增加 15 平方米。
怎么申请
- 签订买卖合同后、收房之前，通过 Tax For All 平台在线提交声明（2024 年 5 月 27 日起不再接受纸质申请）；
- 附买卖合同、建筑图纸、面积证明、规划或建筑许可、承包商执照声明等；
- 收房后提交居住证明（如收房后 12 个月内的水电费或市政账单）；
- 有正当理由（如不在塞浦路斯、生病）可在收房后 12 个月内补交声明。
五、2026 年的几项变化
- 旧规则过渡期结束：2023 年 10 月 31 日前已申请规划许可的项目，原可按旧规则（前 200 平方米 5%、无金额上限），但声明须在 2026 年 6 月 15 日前提交，此后一律适用新规则。因规划部门延误的及时申请，税务专员可审至 2026 年 12 月 31 日。
- “首次使用”新定义：2026 年 9 月 1 日起，“首次使用”指连续系统使用至少 18 个月，影响新建建筑转让是否征收增值税。
- 旧房翻新 5%：2026 年 9 月 1 日起，除房龄满 3 年外，还须已被使用至少 18 个月。
- 商业物业租赁：2026 年 4 月 1 日起，出租方选择对租金不征增值税的，须在签约后 30 天内提交表格通知税务专员。
- 印花税取消：2026 年 1 月 1 日起印花税废止，买房和签合同的成本相应降低。
六、给华人老板和买房者的建议
- 开公司前先判断业务是应税、零税率还是免税，这决定了要不要登记、能否抵扣进项。
- 做跨境电商或数字服务，提前了解 OSS 和 VIES，别等被追缴才补登记。
- 非欧盟买家买新房想享受 5%，必须真正自住 10 年；买来出租或短租的不适用，详见本站买房出租指南。
- 税率和门槛时有调整，以塞浦路斯税务局（tax.gov.cy）最新公告为准，复杂情况请咨询持牌会计师。
本文信息整理自文末所列官方网站与媒体报道，截至 2026 年 10 月。政策、价格和日期可能随时调整，请读者在办理前自行向官方渠道确认最新情况。
参考来源
- 塞浦路斯税务局：VAT Rates
- PwC Worldwide Tax Summaries：Cyprus – Other taxes（2026-08-04 审阅）
- KPMG：Cyprus amendments to VAT law relating to real property（2026-03）
- GK Law Firm：VAT on property in Cyprus 2026（2026-10-10 更新）
- Zeno Legal：Cyprus VAT Registration & Compliance Guide 2026
- Cyprus Mail：Zero VAT extended to food staples（2026-10-02）